Problema sin techo: las propiedades salen lo mismo que hace 12 años pero no hay dueños nuevos

En Argentina ya no existe el sueño de la casa propia. Con el fin de los últimos créditos hipotecarios, el cepo cambiario y la aceleración de la inflación, sobran los vendedores de propiedades, pero no hay casi compradores. A todos esos problemas se suman los precios exorbitantes que imponen las inmobiliarias.

La baja es del 40% con respecto a los máximos de 2018, según datos de Reporte Inmobiliario. En junio el valor promedio para las 13 localidades relevadas por el sitio del primer cordón del Gran Buenos Aires, se ubicó en los US$1437 por metro cuadrado.

En junio de 2018, en cambio, ese mismo metro cuadrado costaba US$2532.

En este momento, el promedio total es de US$1437, pero el de Zona Sur es de US$1080; el de Zona Oeste es de US$1245 y el de Zona Norte es de US$1915.

Dentro del Conurbano bonaerense, Lanús tiene el valor del m2 más barato (US$1015), seguido de Avellaneda (US$1045). En el otro extremo, el metro cuadrado más caro está en Martínez (US$2075), Vicente López (US$2065) y San Isidro (US$1980), de acuerdo con los datos de Reporte Inmobiliario.

Oferta de propiedades, compradores que no aparecen

Sin embargo, las propiedades siguen sin encontrar compradores. En realidad, hay un desencuentro absoluto en el mercado inmobiliario. La demanda busca alquilar y la oferta busca vender.

Los últimos datos relevados por la inmobiliaria Maure señalan que en junio de 2022 la oferta de departamentos en venta se incrementó un 7% contra junio de 2021, pero la de alquiler cayó un 39%.

A la espera de las modificaciones prometidas en la Ley de Alquileres, los propietarios siguen retirando sus unidades del mercado de alquiler y siguen intentando venderlas en un momento en el que solamente puede acceder el que tiene los dólares “en el colchón”.

¿El mercado inmobiliario encontró un piso de precios?
En el estudio ROI, coordinado por los especialistas Soledad Bayalán y Fabián de Achával, el sector inmobiliario da cuenta de una caída de los precios del 6,4% en el primer trimestre de 2022 contra el mismo período de 2021.

Los precios están en un nivel muy bajo, pero quienes siguen de cerca el mercado inmobiliario creen que ya podrían haber encontrado su piso.

“Existen indicios de cierta recuperación en los precios”, señala el reporte ROI. Y agrega: “Si comparamos el primer trimestre de 2022 con el cuarto trimestre de 2021, vemos una recuperación del 1,9%”. Añade que hay que tomar el dato con cautela por motivos de estacionalidad y porque todavía no hay homogeneidad en todos los barrios.

En el mismo sentido, Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, señala que ya se está notando que los precios “caen menos”. Apunta que en Provincia de Buenos Aires comenzó a reactivarse la demanda porque “estos valores comenzaron a generar interés”.

“La gente ve el nivel de precios actual y parece que es un buen momento. Además, hay inflación en dólares; si dejás los billetes guardados en 10 años perdiste la mitad de la plata a este ritmo”, indica. “Hay momentos para comprar y vender, este es más momento para comprar que para vender”, concluye Gómez Picasso

Sin crédito, con inflación alta y con cepo cambiario, encontrar demanda está complicado. “Los que están vendiendo son los inversores que dejaron de ofrecer sus unidades en alquiler y los pocos que compran son los que tienen ahorros suficiente para enfrentar esta situación”, agrega Marta Liotto, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (Cucicba).

El mercado de compra y venta está viviendo una situación insólita, dice, en la que hay hasta ocho departamentos de dos ambientes similares en la misma manzana. “El comprador se confunde entre lo que ve a la mañana y lo que ve esa misma tarde, hay mucho para comparar”, puntualiza.

“El mercado no puede seguir así: venimos de varios años de caída y de actividad prácticamente nula desde la última parte del gobierno de Macri; tarde o temprano las unidades recuperarán el valor perdido en este tiempo”, proyecta Liotto, y concluye que las elecciones del año que viene podrían marcar un punto de inflexión.

¿Qué pasa con los alquileres?

Las ofertas de alquileres también son un problema. El abuso en los precios que imponen las inmobiliarias hacen que casi no se pueda pagar un alquiler. 

Paula tiene 36 años, está en pareja y tienen una hija de 3 años. Alquilaba en Santos Lugares, en el partido de Tres de Febrero con una conocida  inmobiliaria de la zona. El mismo departamento de 2 ambientes por el que pagó hasta octubre de 2021 $14.300 por mes, se lo querían cobrar $35.000 con la renovación a partir de noviembre de ese mismo año. 144% más que lo que venían pagando. En aquel momento le dijeron que era "por la inflación", sin embargo la interanual en aquel momento era del 51,2%, entonces no se explica el aumento. 

Paula debió mudarse con su familia a otro lugar, claro. 


Si no es posible comprar ni alquilar, ¿cuál es la solución?