Nueva Ley de Alquileres: qué es el índice Casa Propia y cómo se usará para ajustar los contratos de alquiler

La nueva ley de alquileres, votada el miércoles a la madrugada y que comenzará a regir ni bien sea publicada en el Boletín Oficial, traerá un nuevo índice de actualización, denominado Casa Propia, para actualizar los contratos de alquiler cada seis meses, el nuevo plazo de ajuste en lugar de los 12 meses de la ley actual.

El índice de aumento que se tomará para los nuevos contratos -los que están vigentes siguen utilizando el anterior, denominado ICL o Índice de Contratos de Locación- ya es utilizado para actualizar los créditos Procrear.

Este mecanismo de indexación, que publica el ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, toma el menor indicador entre el promedio de la variación salarial (CVS) del último año (no la de un único mes) y el promedio de la inflación del mismo periodo (CER). Además, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9. Es decir, en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, la fórmula solo lo hace en un 90%.

En la práctica, desde que se creó en 2021, el índice siempre tomó la variación salarial, porque nunca los incrementos de los sueldos superaron a la inflación. Y es muy probable que esto se mantenga en los próximos meses, lo que juega a favor de los inquilinos y en contra de los propietarios.

El Índice Casa Propia originalmente sirve para hacer actualizaciones mensuales. Cada mes se publica un índice por el cual hay que multiplicar la cuota del crédito Procrear. Pero, en el caso de los alquileres, como la suba es semestral, para saber de cuánto será el aumento hay que hacer más cuentas.

Por ejemplo, si el inquilino hubiese firmado su contrato en enero de 2023, para saber cuánto iba a tener que pagar en julio, tiene que tomar el índice de febrero y multiplicarlo por el de marzo, luego el resultado multiplicarlo por el de abril y así mes a mes hasta julio.

El resultado de esa cuenta da 1,34594 y, a ese número, se lo multiplica por lo que se paga de alquiler para saber de cuánto será el aumento. Por ejemplo, si el alquiler en enero era de 70.000 pesos, se pasaría a pagar $ 94.216, un incremento de 34,6%. En ese lapso,

Al mismo resultado se llega multiplicando el valor del alquiler de $ 70.000 por cada índice mensual, desde febrero a julio.

Hasta noviembre (último mes disponible) el índice Casa Propia se incrementó 69%, contra una inflación interanual (la nueva ley dice que hay que considerar el promedio de los últimos 12 meses) de 124,4% a agosto.

Así, si se actualizara a noviembre, ese alquiler de $ 70.000 en enero se transformaría en $ 118.188, con lo cual en diciembre superaría fácilmente los $ 120.000.

Con el índice anterior ICL, a octubre ya el incremento anual es de 118%, por lo que ese alquiler de 70.000 a fin de año superaría ampliamente los $ 150.000.