La opción de inversión en oficinas
* Juan Ignacio Mel. Las opciones son dos: la clásica inversión al costo con el fin de obtener una ganancia de capital en un plazo de 2 a 3 tamaños, o adquirir una unidad terminada con el fin de recibir una renta inmediata. Vamos a centrarnos en esta última opción.
Donde invierto mis ahorros?" Esta es la pregunta que muchos argentinos se han estado haciendo desde hace tiempo. Los plazos fijos bancarios rinden muy poco debido a que los bancos no desean depósitos en dólares; las acciones y los bonos son muy volátiles y requieren mas atención de los que uno esta dispuesto a darle; el paradigma de colocar el dinero en bancos en el extranjero ya dejó de ser tan seguro; esto nos deja las inversiones inmobiliarias, estas permiten obtener una renta en dólares aceptable, con bajo riesgo y sirven como reserva de valor.
Las opciones son dos: la clásica inversión al costo con el fin de obtener una ganancia de capital en un plazo de 2 a 3 tamaños, o adquirir una unidad terminada con el fin de recibir una renta inmediata. Vamos a centrarnos en esta última opción.
La más tradicional de las inversiones inmobiliarias es la adquisición de una unidad de vivienda. Hace 3 o 4 años este tipo de inversión generaba una renta del 5,5% al 6,5% anual en dólares pero hoy, con una oferta de alquileres para vivienda más extensa, los rendimientos cayeron entre el 4% al 5%, si la ubicación es muy buena. En contraposición, es común que el ciclo de cada inquilino sea menor a los 2 años, sea necesario acondicionar la unidad en cada ciclo debido a que el mantenimiento dado por los anteriores deja mucho que desear y, debido al retraso que presentan los salarios con respecto a la inflación, es normal que no se logre compensar totalmente la inflación existente a través de los ajustes anuales.
Los locales son una buena inversión siempre, los rendimientos actuales rondan el 8% anual en dólares (2 a 3 puntos más si la ubicación es premium) y permiten contrarrestar mas efectivamente la inflación; Sin embargo, no hay mucha disponibilidad de locales en venta, la inversión a realizar es considerablemente más grande y no es fácil conseguir un buen inquilino.
Una tercera opción que no es tradicionalmente considerada es la inversión en oficinas. Extrañamente, al referirse a este tipo de unidad, el inversor suele armarse una imagen mental que generalmente incluye un edificio antiguo, oscuro y derruido, ubicado en el microcentro y zonas aledañas, imagen poco atractiva que desalienta este tipo de inversiones. Hoy en día el mercado ha evolucionado para ofrecer otro tipo de opciones: edificios modernos, con piel de vidrio que maximizan el uso de la luz, especialmente pensados para los profesionales a través de servicios complementarios y superficies acordes. A su vez, los nuevos desarrollos se han trasladado a zonas no tradicionales pero que poseen excelentes acceso y medios de transporte como son Palermo, Belgrano y Núñez, en busca de atraer la considerable demanda insatisfecha de empresas y profesionales que no necesitan estar ubicados en el microcentro pero que desean poseer una imagen corporativa. Este nuevo concepto de oficinas se denomina neighborhood office.
Estos desarrollos de oficinas de alto nivel, ubicadas en las zonas detalladas, rinden entre un 5,5% al 7% anual en dólares; adicionalmente, este tipo de unidades son similares a los locales comerciales los cuales minimiza el retraso de los contratos en relación con la inflación al no quedar. Por otro lado, encontrar un inquilino conlleva un poco mas de tiempo pero los contratos son más estables y es en el interés del inquilino el de mantener el estado de la unidad con el fin de mejorar su imagen.
De esta forma, en un mercado en que abunda la liquidez, los rendimientos en dólares se han reducido considerablemente y existen pocas inversiones que permitan contrarrestar los efectos de la inflación, es necesario recurrir a inversiones no tradicionales con el fin de obtener beneficios aceptables. Así, el tradicional mercado inmobiliario sigue siendo atractivo para el inversor que se encuentra en búsqueda de renta a través de su oferta típica o presentando productos no tradicionales como son los nuevos desarrollos de neighborhood office que buscan de satisfacer dos tipos de demanda: aquella que busca un espacio corporativo ubicado en áreas residenciales donde ofrecer servicios profesionales y aquella que busca una inversión segura y rentable en un contexto en que estas características no abundan.