La burbujita inmobiliaria de la Argentina

Y es lógico, porque mientras el dólar esta estable, los precios de las propiedades siguen subiendo mes a mes. La sensación de muchas personas es que los precios del m2 de las propiedades están muy elevados y esa intuición hace dudar a muchos de la conveniencia de comprar hoy.
Contra la historia, el ladrillo

Es paradójico que los precios de los departamentos y casas, estén alcanzando valores muy elevados cuando prácticamente no existe el crédito hipotecario. ¿Cómo puede ser eso? Básicamente por la historia financiera argentina de inflaciones elevadas, de defaults del gobierno y de empresas, de recesiones y de restricciones para adquirir activos externos, etc, que ha limitado la cantidad de opciones seguras que tenga alguien que posee excedentes para ahorrar.

Seamos claros, la mejor opción de los argentinos que pueden ahorrar, sigue estando en el exterior. Luego está el ladrillo. La operaciones inmobiliarias, que hoy por hoy parecen ser muchas, no lo son tanto si se tiene en cuenta que en todo Puerto Madero hay construidos cerca de 2,2 millones de metros cuadrados y que a 3.800 dólares promedio, representan 8.300 millones de dólares, es decir 3.000 millones menos que lo que se fue sólo el año pasado. Y siete veces menos que los 60.000 millones que se fueron en tan solo 4 años.

El ladrillo ocupa el segundo sitial preponderante de ahorro, aunque no sea el mejor, es al menos más seguro. Hasta ahora al menos, ningún gobierno ha propuesto expropiar las propiedades a aquellos que tengan más de una, y sí ha habido rumores, hasta ahora no convalidados, de aperturas de cajas de seguridad. De hecho, no la hace el gobierno pero la hacen los boqueteros.
Por lo tanto, la lógica de pensar el ladrillo como una inversión donde se evalúa su rentabilidad en Argentina no tiene casi ninguna validez. Es una inversión de seguridad, no de rentabilidad.

Burbuja o burbujita

Es muy paradójico que se esté hablando de burbuja inmobiliaria en estos momentos, cuando de las operaciones inmobiliarias tan sólo el 6% se realiza con créditos hipotecarios. Es de sentido común que para que haya burbuja tiene que haber apalancamiento (es decir endeudamiento).
Definamos primero burbuja: se da cuando el precio de las transacciones que se realizan de un bien están por arriba de un precio de ese bien a mediano plazo. Normalmente se puede tomar como base la historia para ver la tendencia y analizar si hay cambios estructurales actuales que permitan pensar que la historia ya no tiene mucho sentido y hay nuevas razones para analizar el mercado.

Que quiere decir esto, si en Palermo históricamente el valor del m2 está en los 1.200 dólares y hoy esta en los 1800, hay que ver si hay algún cambio estructural del sector que justifique este aumento. Si no hay ningún cambio importante, estamos ante una burbuja.

Un ejemplo de cambio estructural es lo sucedido en Palermo Soho en los últimos 15 años, porque el barrio subió de categoría, tiene más infraestructura gastronómica y de locales, por lo que el valor sube. Pero una vez consolidado ya tiene ese salto y luego entra en la lógica general.

¿Qué vemos hoy? Todos los valores de los m2 medidos en dólares están muy por encima del promedio y están surgiendo los temores de que esos valores no sean sostenibles en el tiempo.
En lo personal, no creo que sean sostenibles. El mercado inmobiliario en Argentina es muy chico, los m2 que se construyen son muy bajos para cualquier estándar internacional para un país de nuestro PBI per capita. De hecho la mayor cantidad de m2 cuadrados construidos en la Capital Federal fue en los años 70, es decir hace 40 años. No hay nuevas fábricas de cemento, ni de hierro, ni de lajas, etc. Y de hecho la cantidad de obreros de la construcción desde hace años esta alrededor de los 400.000 y no es por ningún aumento significativo de la productividad.

Esta rigidez en la oferta inmobiliaria, que apenas acompaña el crecimiento vegetativo, hace que cualquier aumento coyuntural de demanda pase rápidamente a precio. No solo por una cuestión de especulación, sino porque los costos en dólares suben rápidamente. Solo durante los dos primeros meses del 2011 según el Indec el costo de la construcción creció un 3,6%. Y viene de crecer un 17% el año pasado (también según Indec)

Los especialistas del sector responsabilizan a esta demanda a los excedentes provenientes de la soja. Y es correcto, pero el principal problema es que a partir del 2008, el nivel de inversión en el campo se ha reducido y por lo tanto los excedentes huyen y se refugian en ladrillos. Cambiamos mas ladrillos por menos producción agropecuaria (carne, leche, trigo, maíz, etc).

El precio de las propiedades hoy se encuentra en una burbuja que seguramente explotará cuando el tipo de cambio real termine corrigiendo. Pero no va a ser ningún problema social, dado que los que compran propiedades son tan solo el 10% de la población. Lo único que hace esta burbuja es que adquirir un departamento hoy se aleja de las grandes mayorías.

Entonces en términos sociales más que burbuja es burbujita. Aquellos que compren hoy en lugar de tener dólares seguramente en un par de años verán que perdieron plata, pero seguramente en 5 volverán a ver que la recuperaron. Esos sectores no están endeudados, solo verán bajar su activo y serán pocos los urgidos en vender.

Ojala Argentina tuviera una burbuja inmobiliaria que de explotar traería importantes consecuencias sociales, porque significaría que mucha gente hubiera podido acceder a su vivienda propia. Hoy como lo triste es que la vivienda es solo un sueño, la burbujita no le preocupa a nadie, más que unos pocos.