Crisis inmobiliaria: el sector cerrará el año con los peores números de su historia

En el sector inmobiliario hacen cuentas y confirman que cerrarán el 2019 con los peores números de su historia. Incluso por debajo de 2001 y de los años del cepo cambiario. La alta devaluación, que no se tradujo en una baja significativa de los precios de las propiedades; la caída de la demanda de crédito hipotecario y la incertidumbre económica y política redujeron las ventas a sus niveles mínimos, con 14 meses consecutivos de caída en la ciudad de Buenos Aires.

"Si todo sigue como hasta ahora, la proyección de escrituras para todo 2019 es de cerca de 30.000. Esa cifra está incluso por debajo de 2001, el nivel más bajo hasta ahora, que fue de 36.000. Este va a ser el peor año de la historia para el sector inmobiliario", señaló Claudio Caputo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Según los datos de los escribanos porteños, el período entre 2013-2015 fue el más bajo de la historia del sector. Esos años hubo menos de 40.000 operaciones anuales, con un piso de 33.706 en 2014. 

El período con menor actividad de la serie histórica fue febrero de 2002, unos meses después de la crisis de 2001, con 1.557 operaciones, pero tuvo un rebote inmediato: entre abril y mayo se registraron más de 8.000 operaciones para los que usaban la compra venta de inmuebles como forma de sortear el "corralito".

Luego de esos meses, la actividad se normalizó con un promedio de entre 3.500 y 4.000 operaciones mensuales. El mejor mes de la serie histórica, en tanto, fue diciembre de 2007, con  8.500 operaciones.

En cuanto a créditos, los mejores registros se dieron en marzo y abril de 2018, con más de 2.200 operaciones concretadas a través de hipotecas. La opuesto se dio apenas un año después, con las escaladas del dólar y la inflación. Actualmente se cierran poco más de 200 operaciones con créditos  hipotecarios, un desplome del 90% en comparación con los mejores meses.

¿Por que sería 2019 el peor año de la historia? Hasta el momento, en los primeros siete meses del año, se cerraron unas 18.700 operaciones. Sin perspectivas de mejora, no hay chances de superar la cifra de 30.000. Muy lejos del récord de las más de 76.000 operaciones que se registró en 1998.

"Creo que el año va a terminar muy parecido a lo que fue el 2018. Tengo, hoy en día, mejor expectativa para el 2020 que lo que tenía hace un tiempo. Es fundamental que se estabilice el dólar para que el mercado mejore, creo que el año entrante será mucho mejor que el actual", señaló Ariel Champanier, presidente de la inmobiliaria Remax Premium.

Según algunos representantes del sector, las restricciones a la compra de dólares -con un tope de USD 10.000 mensuales-podrían poner un freno aun mayor a la actividad. Sin embargo, no todos coinciden, ya que gran parte de las operaciones inmobiliarias que hoy se concretan corresponden a personas que ya tienen los dólares disponibles. Muchos coinciden en que más allá de las restricciones, el freno está puesto por los altos precios de las propiedades, que no bajaron lo suficiente.

"Las restricciones complican aún más una situación que ya era compleja y la cantidad de transacción debería caer. Ya estábamos en mínimos históricos comparables al cepo anterior. Mi estimación es que la cantidad de transacciones del último trimestre de 2019 va a ser más baja que en el cepo anterior y eso es porque los precios no se ajustan", dijo Santiago Magnin, titular de la inmobiliaria del mismo nombre. "No faltan compradores, lo que faltan son compradores a estos precios", agregó.

Magnin aseguró con con una demanda "raquítica" y una oferta creciente se debería dar una situación de precios descendientes. En la ciudad de Buenos Aires, hay más de 118.000 propiedades en venta solo en la plataforma Zonaprop, pero se venden unas 2.600 por mes (el promedio de enero a julio)

"En un mes, se vende tan solo el 2% del stock de propiedades en venta. Este índice está en un mínimo histórico. El propietario propone un valor de lista, pero solo el comprador lo valida. Los valores de lista son simples deseos de los propietarios que, en un 98% de las veces, no se cumplen", advirtió.

"Creo que el 2019 va a terminar siendo un año poco positivo, entre las devaluaciones y lo sucedido luego de las PASO, el mercado se paralizó por completo. Las pocas operaciones que están habiendo son por necesidad, como una primera vivienda. El año que viene, probablemente, el mercado se tranquilice y reactive, una vez que se establezcan las nuevas políticas económicas del país. Teniendo en cuenta las elecciones, fin de año y las vacaciones no vemos cambios posibles hasta marzo del año que viene", apuntó Iván Chomer, Director Ejecutivo de Grupo Chomer.

Posibles escenarios para 2020

Según el especialista Matías Celasco Correa, research manager de la empresa CBRE Argentina, históricamente el paradigma del mercado inmobiliario parece haber sido dominado por un ajuste en los precios en dólares debido a un tipo de cambio que no acompañó la suba de la inflación. De esta forma, plantea algunos escenarios posibles para el próximo año.

"Por el lado de los desarrolladores, el precio de construcción cayó fuertemente luego de la última devaluación a niveles similares a 2008/2009. Esta caída en el costo de construcción podría generar márgenes extraordinarios en los nuevos desarrollos que podrían ser colocados a precio inferior al mercado", estimó.

Por otro lado, destacó que desde el lado de la demanda, la licuación del salario real en dólares y la caída de créditos hipotecarios, imposibilitan cada vez más el acceso a la vivienda propia. Esto trae como consecuencia que los precios actuales no sean viables para la mayoría de los argentinos.

"El ajuste de precios hacía la curva sería lo más sano, porque sanearía los desequilibrios macroeconómicos. Pero la situación económica actual nos presenta escenarios complejos de corregir, por lo tanto, la inflexibilidad a la baja en los precios parece continuar, sobre todo, por ser el real estate el activo de cobertura predilecto por los inversores argentinos", agregó.