Contratos largos, reajustes anuales y garantías: las claves de la ley de alquileres que obtuvo dictamen en Diputados

La comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados aprobó este miércoles un dictamen del proyecto de ley de alquileres que regula distintos aspectos de los contratos de vivienda. Entre otros, prevé extender el plazo mínimo de vigencia de los actuales 2 a 3 años y establecer reajustes anuales que mezclen la evolución de los precios y de la inflación.

De todas formas, el texto de ley acordado entre todos los bloques tiene vuelo corto. El dictamen perderá vigencia si la cámara baja no lograr darle media sanción al proyecto en las semanas que quedan de período ordinario de sesiones, que termina el último día de noviembre. Si eso sucediera, el trámite parlamentario debería volver a arrancar desde cero.

La iniciativa consensuada -se unificaron tres textos distintos de varios bloques- consta de 24 artículos que versan sobre distintos elementos de la relación entre inquilinos y propietarios y que determinan cómo deberán ser distintas cláusulas de los contratos de alquiler.

En principio, uno de los cambios decisivos que plantea el proyecto tiene que ver con el plazo mínimo de contratos de locación, que pasará a ser de 3 años. Según el diputado Daniel Lipovetzky, presidente de la comisión de Legislación General y uno de los impulsores de la iniciativa, "es un plazo mucho más razonable, porque actualmente los inquilinos cuando pasa el primer año de contrato ya tienen que pensar qué van a hacer doce meses después y eso implica muchas decisiones y una carga económica", consideró.

Por otra parte, los propietarios no podrán exigir a los inquilinos pagos adelantados por un monto que supere el valor de un mes de alquiler. El depósito, que los dueños de los inmuebles suelen pedirlos para tenerlo como "reaseguro" ante eventuales necesidades -cuentas sin pagar, daños- luego de finalizado el contrato, tampoco podrá superar el monto de una cuota mensual.

Un dato importante es que el depósito que pagará el inquilino antes de ingresar al inmueble deberá ser el equivalente al primer mes de alquiler, mientras que al terminar la relación contractual el propietario devolverá el monto de la última mensualidad.

Cómo serían los reajustes y el nuevo sistema de garantías

El proyecto a tratarse en el recinto establece un nuevo esquema para la actualización del valor mensual de los alquileres. En ese sentido, establecerá que el reajuste sea anual, en lugar de semestral como se acostumbra en los contratos de locación.

Ese ajuste en el precio del alquiler dejará de estar atado al "toma y daca" entre propietarios e inquilinos sino que deberá seguir un criterio objetivo, igual para todos los contratos. Ese criterio estará conformado por una fórmula que mezcle en partes iguales la evolución de la inflación y la de los salarios. En términos simples, si durante ese año la inflación fue de 30% y los salarios se actualizaron a ritmo de 25%, el reajuste de alquiler deberá ser 27,5%.

De esta forma, se evita que los alquileres aumenten más que los salarios, y que eso implique una carga mayor de la mensualidad de vivienda en el sueldo del inquilino, pero también un reaseguro para que los propietarios no queden tan abajo del ritmo de suba de precios.

Por ejemplo, si hace un año el dueño de un inmueble ponía en alquiler su propiedad con reajustes semestrales de 12,5% (una cifra habitual en el mercado en ese momento), actualmente el valor mensual habría subido un 26,5%, muy por debajo de la inflación interanual.

El índice deberá ser creado y publicado por el Banco Central de forma mensual para que propietarios e inquilinos tengan como referencia. La fórmula tomará en cuenta la variación del índice de Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte) y el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Respecto al sistema de garantías, el proyecto crea un "menú" de opciones para que el inquilino pueda presentar ante el propietario. Ese "menú" incluirá -además de un inmueble a nombre de familiar directo como se suele acostumbrar- certificados de ingresos como recibos de sueldo, seguros de caución, aval bancario y garantía de fianza. Entre esas cinco opciones, el inquilino deberá presentar al menos dos variantes, de las cuales el propietario elegirá una.

La iniciativa que será girada al recinto determina además que los contratos de alquiler deberán estar declarados ante la AFIP. En ese sentido, el proyecto asegura que el organismo tributario "dispondrá un régimen de facilidades para la registración".

Por otro lado, el texto unificado buscará crear un programa de Alquiler Social que tenga especial consideración hacia víctimas de violencia de género, líneas de subsidios y créditos blandos y facilitar la posibilidad de acceder a un alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación por desempleo.

Por último, la norma propuesta establece que en caso de que un tercero medie en la relación contractual de alquiler, los únicos agentes reconocidos legalmente por sus incumbencias profesionales sean los corredores matriculados.