Así funcionará el subsidio a los créditos hipotecarios UVA que anunció el Gobierno
Cuando la cuota del préstamo indexado supere en más de 10 puntos a la misma cuota actualizada por el índice de salarios.
Este lunes, el Gobierno anunció reformas en los créditos UVA. La mayoría de los prestadores podrán recibir un subsidio que cubriría una parte de la cuota cuando la misma supere en más de 10 puntos a lo que hubiera correspondido pagar si la cuota hubiese sido actualizada por el índice de salarios en lugar del índice de inflación.
Según cálculos oficiales, el beneficio puede tener un impacto en casi 81.000 tomadores de préstamos hipotecarios, de los cuales el 34.500 fueron otorgados dentro del programa Procrear. Pero el alivio de la cuota será variable en función de cada caso particular.
El anuncio
El Ministerio de Interior, Obras Públicas y Vivienda oficializó la creación de un fondo de cobertura que administrará el estatal Banco de Inversión y Comercio Exterior (BICE) y que se integrará con dinero del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS). El fideicomiso responderá en casos en que haya desfases de más de 10 puntos porcentuales en las cuotas de los hipotecarios UVA en relación a la misma cuota ajustada por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS).
El CVS mide la evolución de los salarios formales de la economía y surge del índice que publica el Indec con un rezago de dos meses.
Desde sus inicios, los créditos hipotecarios UVA vienen con una cláusula "gatillo" que el deudor puede tomar para extender el plazo. Esa cláusula permite extender el plazo de repago si la cuota se encarece 10 puntos más que los salarios y se calcula para cada préstamo, en función de su momento de constitución.
Así, desde el día uno del crédito, el banco lleva dos cuentas. Por un lado, actualiza la cuota inicial por inflación para calcular el valor de la UVA. En paralelo, actualiza la misma cuota inicial pero por CVS. Cuando entre una cuota y otra exista una diferencia de más de 10 puntos porcentuales, debe ofrecerle al tomador del préstamo extender el plazo. Ahora le comunicará que el Estado puede hacerse cargo de la diferencia.
Según datos oficiales, pocas familias optaron por extender el plazo. Hubo menos de 150 reclamos en bancos públicos, que entregaron la gran mayoría de los 81.000 préstamos con derecho a solicitar la extensión.
Cómo se aplica
El beneficio tendrá tres universos de aplicación, como consignó TN.com.ar el lunes.
Para los nuevos préstamos hipotecarios Procrear que se otorguen, la cuota tendrá un seguro equivalente al 1,5% del valor del pago mensual, con el que se cubrirán eventuales desfases entre cuotas e ingresos, siempre de acuerdo con las actualizaciones mencionadas.
Para los 34.500 tomadores de créditos Procrear en UVA que están pagando su préstamo, el Estado se hará cargo automáticamente de la diferencia, usando dinero del fideicomiso.
Para el resto de los deudores hipotecarios UVA, el subsidio cubrirá el periodo que va de octubre de 2018 a diciembre de 2019. Existen tres restricciones para acceder al beneficio.
La primera es que el préstamo debe haber sido equivalente a hasta 120.000 UVA al momento de su constitución. Hoy, esa cantidad de UVA equivale a poco más de 100.000 dólares.
El segundo límite es que la propiedad adquirida no debió haber costado más de 140.000 UVA (u$s124.000 de hoy) al momento de su escrituración. Este valor se obtiene al pasar al valor de la UVA (el dato se publica en el Banco Central) del día de la operación la cantidad de pesos o dólares por los que se escrituró el inmueble.
El tercero, es que los propietarios no deben ser en la actualidad propietarios o copropietarios de otro inmueble. Si bien pueden haber adquirido la hipoteca para comprar una vivienda unifamiliar y única, será clave ver cómo evolucionó su situación patrimonial posterior (si heredó, en todo o en parte, otro inmueble, por ejemplo).
A quién beneficia
En el Gobierno estimaron que, de los 115.000 préstamos hipotecarios otorgados, hay unos 81.000 que sufrieron subas en sus cuotas superiores en más de 10 puntos a la evolución de la misma cuota actualizada por salarios. El dato se actualiza mes a mes. El grueso de los casos es el de aquellos deudores que tomaron sus créditos entre agosto de 2017 y mayo de 2018.
De esos 81.000, los 34.500 del programa Procrear están incluidos. Del resto, se estima que unos 45.000 -es decir, casi todos- pueden obtener el beneficio. El dato fino está en poder de los bancos, que se lo entregarán al Gobierno antes de fin de mes.
¿Cómo será el beneficio?
De acuerdo con los cálculos oficiales, el subsidio cubrirá una parte pequeña de la cuota. Como referencia, el desfasaje de la cuota promedio del sistema fue de 262 pesos por mes en enero y no superó los 600 pesos.
Un ejemplo ayuda a entender que el impacto será acotado.
Si una familia tomó un crédito de $1 millón en enero de 2017 en el Banco Nación, pagó una cuota inicial que rondó los 6415 pesos. Esa mensualidad subió cada mes y en abril la misma familia pagaba por su hipoteca casi 70% más: 10899 pesos. La misma cuota actualizada por CVS hubiera sido de $9353 pesos. La diferencia entre una y otra cuota es del 16,5 puntos porcentuales, por lo que está por arriba del 10 por ciento de desfasaje tolerable por el sistema. Así, de haber operado el beneficio, la familia no hubiera pagado más de $10288 pesos en abril y el Estado se hubiera hecho cargo de los $611 restantes.
¿Cómo se obtiene el subsidio?
Los bancos deben informar a los tomadores de créditos que pueden acceder a la extensión de plazo. Suelen hacerlo por e-mail. Si bien no está confirmado, las fuentes oficiales y del sector financiero indican que, cuando termine de afinarse el subsidio, se comunicará por esa vía a los beneficiarios, que deberán completar una declaración jurada.
El pago será retroactivo a octubre de 2018. No será una cifra uniforme, sino que variará en función del cálculo de cada mes. Puede ocurrir que el subsidio no corresponda a todo el periodo, sino en meses puntuales (los de más alta inflación). Pero al cubrir los meses previos, se supone que tendrá un impacto importante en el bolsillo en el primer mes de ejecución.
El sistema UVA
Según datos del Banco Central, la mora solo alcanza al 0,3% del total de créditos hipotecarios. El dato es mínimo: en enero, eran unos 340 deudores. Las familias hacen un esfuerzo y recortan gastos para no interrumpir el pago del préstamo. La relación cuota ingreso, que inicialmente promedió 25 por ciento, hoy se encuentra entre 27 y 29 por ciento.
Así y todo, la mora casi se triplicó en un año: en abril de 2018, era del 0,11 por ciento de la cartera hipotecaria.
El impacto fiscal
La medida tiene un costo fiscal acotado. El fideicomiso necesitaría de $60 millones para cubrir el desfase de las cuotas desde noviembre a abril. El fondo se integraría con 80 millones de pesos. Luego iría recibiendo el dinero correspondiente al seguro que acompaña a los préstamos que se otorguen..