Alquileres: cómo hacer una prórroga del contrato y cuándo se puede realizar 

En el marco del terrible conflicto que surgió entre los inquilinos desde que ntró en vigencia la Ley de Alquileres, hallar vivienda es una misión imposible. El problema se agravó en las últimas semanas por la creciente suba de precios en un contexto inflacionario. En consecuencia, se profundizó la falta de oferta y se dispararon nuevamente los precios.

Recientemente, a muchos inquilinos se les venció el contrato que hicieron a través de la Ley de Alquileres sancionada en 2020 en la Ciudad de Buenos Aires. Algunos pudieron renovar, pero otros están negociando una extensión hasta poder encontrar, en tiempos de tanta escasez, una propiedad disponible.

Según indicó la presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, Marta Liotto a Clarín, se estima que actualmente el 40% de los inquilinos porteños tiene que pedir una prórroga de su contrato".




¿En qué consiste la prórroga de un contrato de alquiler y en qué se diferencia de la renovación?

La renovación del alquiler es un contrato totalmente nuevo en donde propietario e inquilino ya habían realizado un acuerdo anterior y renuevan su vínculo con otro totalmente nuevo, sin necesidad de hacer referencia al contrato anterior.

En cambio, una prórroga del contrato de alquiler es una extensión de ese contrato que está llegando a su fin. Es decir, se continúa con el anterior acuerdo, manteniendo todas las cláusulas principales idénticas, cambiando principalmente las fechas y el precio del alquiler.

Se realiza, por ejemplo, cuando el inquilino pide al propietario quedarse un mes más, luego de finalizado en contrato. En este caso no tiene mucho sentido hacer uno totalmente nuevo por un mes más, pero sí es importante que quede documentado que el inquilino se quedará un mes extra y de ser necesario, el garante debe aceptarlo para tranquilidad del locador.

En cambio, la renovación de contrato de alquiler se suele hacer cuando ambas partes están de acuerdo en continuar alquilando por un período igual o similar al anterior. Aquí ya no es necesario respetar el mínimo legal establecido por la ley. Se puede renovar por el tiempo que las partes acuerden.

¿Cómo se hace la prórroga del contrato de alquiler y por cuánto tiempo?
Según explicó Liotto, la prórroga de un contrato de alquiler "se formaliza mediante un nuevo documento que alude al contrato original, consignándose en este el nuevo plazo por el que se realiza".

Y aclaró que la contratación es puramente consensual. "Ambas partes están en condiciones de no contratar, o decidir libremente hacerlo mediante una prórroga. Pero no hay obligación de hacerla para ninguna de las partes. La prórroga es un método usual de contratación que permite a las partes pautar condiciones más permeables que las dispuestas en la ley 27.551 para un nuevo contrato de 3 años".

Por su parte, el director de Reporte Inmobiliario, José Rozados, comentó que en actualmente "en su mayoria se están planteando prórrogas a 3 meses. A lo sumo, en ciertos casos, se extiende a un año".

Y explicó que "al quedar demasiado atrasado el último alquiler del contrato producto de la única actualización anual permitida por ley y sumado a la obligatoriedad de aplicar un índice para actualizarlo que incluso también queda por debajo de la inflación, en muchos casos el nuevo alquiler por la prórroga acordada se acerca al triple del valor del último mes que se pagó en el contrato de 3 años".

Rozados puso este ejemplo: un 2 ambientes en CABA que se alquiló hace tres años, terminó pagando -por la actualización anual por ICL- aproximadamente $60.000 durante todo el último año. Hoy, teniendo en cuenta la inflación y la escasa oferta, ese mismo departamento puede costar $185 mil. El alquiler quedó desfasado de los valores actuales.

¿Qué pasa con la garantía durante el acuerdo de la prórroga? "Por lo general se verifica y se amplía. Pero todo dependerá de la relación entre ambas partes. Porque si la relación fue buena, esa es la mejor garantía que tiene el propietario", según detalla el director de Reporte inmobiliario, José Rozados a Clarín. 




Alquileres, en situación crítica: qué pasa con la Ley

Recientemente, con 125 votos a favor y 112 en contra, la Cámara de Diputados le dio media sanción al proyecto que impulsa la oposición para modificar la Ley de Alquileres. La iniciativa propone cambios sustanciales en algunos de los puntos más polémicos, como la duración de los contratos, que actualmente es de tres años, y el período de actualización, que hoy es de 12 meses.

Mientras tanto, los inquilinos deberán seguir lidiando con los problemas existentes.

Desde que entró en vigencia la normativa, la oferta de inmuebles en alquiler colapsó hasta 60% en Buenos Aires y en las principales ciudades del país, mientras que los precios de los alquileres subieron hasta más de 620%, según el “Indice de Contratos de Locación”.

"La compleja situación del mercado de alquileres es producto de una cuestión macro: la inflación. La ley de alquileres claramente quedó fuera de la realidad al imponer el mantener congelado el precio durante 12 meses, inviable absolutamente con las estratosféricas tasas de inflación actuales y las que se esperan a futuro", explicó Rozados.

Según consideró "es el resultado de legislar y sostener imposiciones sin sustento que en la realidad generan inevitablemente reacciones en la oferta tanto en cantidad como en precios. La situación será muy difícil de revertir".

Rozados reconoció que "el primer paso como para comenzar mínimamente a mitigarlo, dentro del actual contexto de incertidumbre, sería admitir al menos actualizaciones cada tres meses. El estado reconocería así su responsabilidad en la solución del tema de fondo: la inflación".