Alertan por aumento de precios y más informalidad tras la nueva medida de registrar los contratos de alquileres en la AFIP

El nuevo registro de contratos de propiedades de alquiler generó preocupación entre los propietarios y fue festejado por los inquilinos. Tributaristas e inmobiliarias consultados por TN advirtieron que los mayores costos que significará blanquear estas operaciones se trasladarán a los precios de los alquileres y fomentará la informalidad, pero para quienes muchas veces se ven presionados a cumplir requisitos casi imposibles es un alivio saber que todo deberá estar registrado ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

Sin embargo, el ya Banco Central reglamentó la fórmula que se utilizará para el incremento anual en los contratos de alquiler. El nuevo esquema mezclará la evolución de la inflación y de los salarios de los trabajadores registrados. Forma parte de la “letra chica” de la ley de alquileres aprobada por el Congreso y que modificó distintos aspectos de la relación entre propietarios e inquilinos. Una de ellas es que prohibirá las subas de alquileres semestral, tal como se acostumbraba.

El problema entonces no estará sobre esos alquileres registrados, sino sobre los que se mantengan en la informalidad, que es lo que el Gobierno busca cambiar, pero que el mercado inmobiliario prevé que se acrecentará.

La idea de la Ley es proteger a los inquilinos de una posición de desventaja respecto de los propietarios. A partir de ahora cuentan con la opción de ingresar ellos también los inmuebles alquilados en el registro y será una moneda de cambio a la hora de negociar. Pero como contrapartida, el hecho de que se registren podría generar un aumento de los costos de los dueños, que se termine trasladando a los precios.

Por el lado de la AFIP, la medida es netamente recaudatoria. Conocer las propiedades y sus dueños le dará mayores herramientas para reclamar impuestos que de alguna manera podrían estar evadiéndose, pero esto podría traer concatenada mayor informalidad. Al menos, esa es la mirada del sector privado.

¿Qué pasará con los propietarios?

El tributarista Juan Pablo Chiesa evaluó varios escenarios posible dependiendo de cómo esté registrado el propietario ante la AFIP:

• Monotributistas: Aquellos que estén inscriptos en este régimen simplificado y que tienen propiedades que alquilan, al tener el contrato registrado en la AFIP se verán obligados a facturar todos los meses ese alquiler, porque de no hacerlo Chiesa advirtió que el organismo recaudador “los va a intimar por domicilio electrónico”. Como consecuencia de sumar facturas mensuales, el escenario más probable es que empiecen a subir de categoría hasta quedar excluidos del Monotributo y pasar a ser responsable inscripto. “Ahí pierden la obra social, pasan a tributar Ganancias, pagan autónomos y más impuestos”, indicó el tributarista.
• Autónomos: En el caso de que el propietario sea responsable inscripto, Chiesa entiende que en el caso de no tener declarada la propiedad y tener que registrarla ante la AFIP van a empezar a pagar más Ganancias, porque el organismo también en este caso va a comenzar a controlar la facturación. “En vez de controlar la facturación entraron por la puerta de atrás: ‘mostrame el contrato de la propiedad alquilada, tenés que facturar todos los meses esa propiedad, tenés que pagar más Ganancias”, graficó.
• Jubilados: El escenario acá también es complejo, porque hay muchas personas que cobran una jubilación y tienen una propiedad comercial o habitacional alquilada que complementa su ingreso mensual. Chiesa advierte que en caso de que hasta ahora hayan quedado fuera de Ganancias porque no facturaban esas propiedades, ahora al tener que registrarlas comenzarán a facturar y, como consecuencia, podrían quedar alcanzados por el Impuesto a las Ganancias. También menciona que muchos tendrán un gasto adicional que es el de contratar un contador.

¿Qué pasará con los inquilinos?

Para Chiesa, el escenario para los inquilinos tampoco es el mejor, porque presume que se les trasladarán al inquilino todos estos costos adicionales que tendrán los propietarios.

Algo similar entiende Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario. “Muy probablemente las últimas medidas con respecto a los alquileres lleven al mercado a mayor informalidad, suba de precios y caída en la oferta. La suba de precios y la caída en la oferta ya se pudieron verificar este año, con respecto al tema de la informalidad se podrá verificar o no en el mediano plazo”, señaló en declaraciones a TN.

En el mismo sentido, opinó que “no cabe dudas de que el momento no es el mejor para avanzar con cualquier medida con respecto al mercado de alquileres”.

Gómez Picasso recordó además que “los propietarios ya se oponían hace rato (a la Ley de Alquileres), sobre todo al contrato de tres años en residencial y al incremento cada 12 meses y con índice gubernamental. Ahora con el tema del registro no deben estar muy contentos. Esto lo que hace es elevar los costos operativos y muy probablemente estos costos van a ser transferidos a los precios de nuevos alquileres”, detalló.

Objetivos y contradicciones

El objetivo del Gobierno es ir registrando el mercado de alquileres y recaudar aquellos impuestos que pudieran estar evadiéndose, de la mano de mejorar las condiciones de los inquilinos, pero sin un fuerte control del Estado sobre estas operaciones, de las cuales el 80% está en la informalidad, es muy difícil que pueda cumplirse.

Según la organización Inquilinos Agrupados, el nuevo registro lanzado por la AFIP se constituye en una pieza clave para la formalización de esos contratos. “Se podrá saber quiénes conforman el negocio del acceso a la vivienda y quiénes alquilan y bajo qué condiciones, medida fundamental para que el Gobierno pueda llevar adelante políticas públicas para mejorar las condiciones del acceso a la vivienda”, destacó Gervasio Muñoz, titular de la entidad que agrupa a los inquilinos.

Sin embargo, Chiesa aseguró que “desde que se aprobó la Ley de Alquileres el 65% de los precios subió, porque los propietarios derivaron los costos a los inquilinos”.

“En la Ciudad de Buenos Aires 1,2 millones de personas tiene problemas habitacionales, casi la mitad de la población; es decir que 380.000 hogares ahora van a tener otro problema, porque se les va a trasladar el costo. Si bien esta herramienta permite obtener y verificar el cumplimiento de obligaciones fiscales y es mejor a nivel cumplimiento, lo hicieron de forma desprolija e improvisada”, dijo el tributarista.

Para evitar que esto suceda, propuso “implementar un registro y blanqueo de los contratos de alquiler que se lleve a cabo sin tener la presión tributaria o fiscal que va a tener el traslado de los costos, fijando límites a los precios de alquiler por barrio, por comuna, por acceso a servicio de cada vivienda, porque hoy no hay un estándar de precios”.

Precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires

Mientras se debaten los beneficios y problemas que podría traer contrarrestado el nuevo registro, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires informó que el aumento del precio de los alquileres en el cuarto trimestre de 2020 promedió el 53,8% interanual para los monoambientes y el 63,7% para los departamentos de dos y tres ambientes.

“El aumento en el valor de los alquileres verificó un fuerte incremento respecto del trimestre previo, de 5,9 puntos porcentuales para los de un ambiente; de 6 puntos para los dos ambientes, y 11,9 puntos para los de tres ambientes”, detalló el informe oficial. Al respecto, indicó que las “importantes aceleraciones se suman a las registradas entre julio y septiembre, “enmarcándose en un contexto de plena vigencia de la nueva ley de alquileres”.

Respecto de la evolución interanual de los precios de alquiler, el sondeo oficial subrayó que los mayores aumentos del trimestre en las propiedades de un ambiente fueron para Villa Urquiza con 64,5%, Caballito con 60,5% y Almagro con 57,3%. En tanto, que los menores incrementos se verificaron en Retiro con 37,2%, Núñez con 42,3% y Recoleta con 44,1%, de acuerdo con el informe al que accedió la agencia NA.

Para el segmento de los monoambientes, los barrios que promediaron los valores de alquiler más elevados fueron Palermo ($21.275), Belgrano ($21.085) y Núñez ($20.661). En el extremo, en el rango más económico, se ubicaron San Cristóbal ($17.096), San Nicolás ($17.555) y Montserrat ($17.983).