Adiós a la Ley de Alquileres: desde hoy ya no rige, ¿cómo serán los contratos?

Este viernes 29 de diciembre se cumplió el plazo de 8 días a partir del cual empieza a regir el decreto de necesidad y urgencia (DNU) de desregulación de la economía que firmó el presidente Javier Milei la semana pasada. Mientras que el DNU no sufra de un revés en el Congreso o la Justicia que interrumpa su validez, los 366 artículos que modifican un sinnúmero de actividades económicas cotidianas tienen vigencia. Y, con ellos, dejó de regir la Ley de Alquileres.

De esta manera, a partir de hoy alquilar de manera acorde a la legislación en la Argentina pasa a ser muy diferente. Infobae elaboró una guía con los puntos básicos de cómo deberán ser los contratos desde hoy, cuáles son los principales cambios en comparación con las dos leyes que pesaron sobre la actividad en los últimos dos años y cuáles eran los marcos legales que, este viernes, dejaron de existir.

Cómo serán los alquileres a partir de ahora

Estos son los principales puntos de la nueva legislación, producto de la entrada en vigencia del DNU 70 de 2023:

1. Plazo de Contratos: Ahora, el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal. Si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años, en lugar de tres.
2. Ajuste del Valor de Alquileres: Las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato. Esto elimina la obligación de usar el Índice de Contratos de Locación (ICL) o el índice Casa Propia.
3. Periodicidad de Ajustes: Se otorga libertad para determinar cada cuánto tiempo se actualizará el contrato, eliminando el mínimo semestral previo.
4. Moneda del Contrato: Los contratos pueden realizarse en pesos o en moneda extranjera, y el inquilino no puede exigir el pago en una moneda diferente a la acordada.
5. Intervención Judicial Limitada: Los jueces no pueden modificar la forma de pago, la moneda pactada ni las estipulaciones de los contratos, salvo a pedido de una de las partes y cuando lo autoriza la ley.
6. Fianzas y Depósitos en Garantía: Las partes determinan libremente las cantidades y moneda de las fianzas o depósitos en garantía, así como su devolución.
7. Periodicidad de Pagos: Se mantiene la libertad para pactar la periodicidad del pago, con la restricción de que no sea inferior a mensual.
8. Rescisión del contrato: El inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, abonando el 10% del saldo del canon locativo futuro, o si el propietario no mantiene la unidad en condiciones aptas. El propietario también puede hacerlo, pero el DNU no establece costos para ese caso. Deberá acordarse en cada contrato.
9. No Inscripción en AFIP: Ya no es necesario inscribir los contratos de alquiler en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
10. Mayor Autonomía y Flexibilidad: En general, el DNU otorga una mayor autonomía y flexibilidad en la negociación y formulación de contratos de alquiler, permitiendo acuerdos más personalizados y adaptados a las necesidades de propietarios e inquilinos.

Cuáles son las principales diferencias con las regulaciones anteriores

• Plazo de Contratos: Antes del DNU, el plazo mínimo era de tres años (Ley de 2020) y luego no se especificaba (Ley de 2023). Ahora, el plazo es acordado por las partes o, por defecto, de dos años.
• Ajuste del Valor de Alquileres: Previamente, los ajustes eran anuales bajo el ICL (Ley de 2020) o semestrales bajo el índice Casa Propia (Ley de 2023). Actualmente, se pueden pactar libremente utilizando cualquier índice.
• Moneda del Contrato: Antes, los contratos debían realizarse en pesos argentinos, con la publicidad de alquileres en esta moneda (Ley de 2023). Ahora, se permite cualquier moneda.
• Registro en AFIP: Antes del DNU, era obligatorio registrar los contratos en la AFIP. Esta obligación ya no existe.
• Rescisión del Contrato: La ley de 2020 establecía condiciones específicas para la rescisión por parte del inquilino, mientras que ahora se permite la rescisión con el pago del 10% del saldo del canon locativo futuro. Sin embargo, en cuanto al propietario, el DNU no especifica, dejando espacio para la autonomía de la voluntad y la libertad contractual.

Cómo eran los alquileres con la Ley que rigió hasta octubre

• Plazo mínimo de tres años.
• Ajuste anual bajo el ICL.
• Ampliación de las garantías posibles.
• El inquilino no pagaba expensas extraordinarias ni impuestos que gravan la propiedad.
• Depósito de garantía limitado al importe del primer mes de alquiler.
• Condiciones específicas para la rescisión del contrato por parte del inquilino.
• Posibilidad de que el inquilino pague reparaciones de emergencia y las descuente del alquiler.
• Obligación del propietario de declarar el contrato en la AFIP.

Como eran los alquileres con los cambios que se aplicaron en octubre

• Ajustes semestrales bajo el índice Casa Propia.
• Prohibición de solicitar pagos adelantados y publicidad de alquileres en pesos.
• Exenciones fiscales para propietarios e inquilinos bajo ciertas condiciones.
• Mantenimiento de la obligación de registrar los contratos en la AFIP.